Взгляд на ипотеку из региона

15 марта в Красноярске прошел II Региональный Ипотечный Форум «Ипотека — профессиональный взгляд», объединивший всех представителей рынка недвижимости на одной площадке. Организаторами мероприятия, собравшего около 700 риелторов, представителей банковских организаций, органов власти края, а также московских аналитиков и экспертов рынка недвижимости, выступили ИД «Новые времена» и «Новая экономическая реальность».

Красноярские банкиры, риелторы и застройщики обсудили вопросы развития ипотеки в России. Специалисты делились прогнозами, обменивались опытом и предлагали варианты эффективного взаимодействия между участниками рынка.

С докладами на самые острые темы выступили представители различных структур, работающие на рынке недвижимости и ипотечного кредитования. Были обсуждены важные вопросы: как в настоящее время реализуется жилищная политика в Красноярске, как сохранить и приумножить объем ипотечных сделок, что нужно для успешного сотрудничества банкира и риелтора, каким образом в последнее время изменилось законодательство об ипотеке и как оно повлияло на работу соответствующих служб. Не остались без внимания и социально-жилищные программы, их реализация и дальнейшее развитие.

Представители крупнейших банков России консультировали жителей по нововведениям в сфере недвижимости, а также рассказывали о различных вариантах кредитования и гибкости подхода к каждому клиенту.

В первый же день работы форума был сделан важный шаг к объединению усилий участников, работающих на рынке ипотечного кредитования: подписано соглашение между Сбербанком и Красноярским Союзом Риэлторов. Цель принятого документа — упростить процедуру сотрудничества. Количество ипотечных сделок, проходящих с участием риелторов, постоянно растет. По словам заместителя председателя Восточно-Сибирского банка Сбербанка России Эдуарда Митюкова, в Сбербанке их доля уже составляет 30 %. «Взаимодействие между банкирами и риелторами сейчас особенно актуально, — отметила президент Красноярского Союза Риэлторов Валерия Шапран. — Рынок недвижимости приходит в некоторое структурированное состояние, и сейчас очень важно именно взаимодействие участников. Сотрудничество важно как для решения бизнес-вопросов, так и для максимального удовлетворения потребностей покупателей. Для банков оно позволит получать обратную связь по поводу адекватности условий банковских программ, мы, работая непосредственно с потребителем, видим, какие проблемы возникают у него, и можем давать рекомендации по поводу корректировки и совершенствования программ. Союзу риэлторов это взаимодействие позволит проводить обучение ипотечных консультантов, для того чтобы они смогли более профессионально предоставлять услуги потребителям».

В результате подписания соглашения между Сбербанком и сертифицированными агентствами недвижимости клиентам будет проще оформить ипотеку. Это позволит им сэкономить время и деньги. Такое сотрудничество взаимовыгодно всем сторонам.

На форуме впервые в истории существования Красноярского Союза Риэлторов вручено Свидетельство действительного члена КСР представителю банковской сферы — банку «Левобережный», и именно с ними впервые подписано Соглашение о стратегическом партнерстве на два года.

Среди других важных вопросов, которые обсуждались на форуме, были прогнозы по ипотечным ставкам. Сейчас некоторые банки их уже снизили на один процент. Но все же есть еще достаточно проблемных вопросов, и это не только высокие ставки, но и удорожание квадратного метра, другие немаловажные факторы. Именно эта тема стала предметом обсуждения на круглом столе «Развитие жилищного рынка России. Взгляд из региона», который прошел во второй половине первого дня работы ипотечного форума.

Круглый стол «Развитие жилищного рынка России. Взгляд из региона»

В рамках Второго Регионального Ипотечного Форума состоялся круглый стол, на котором специалисты обсудили развитие жилищного рынка Красноярска и всей страны. Здесь собрались не только риелторы, но и представители строительной отрасли, банков. Несмотря на то, что поучаствовать в мероприятии были приглашены руководители правительства Красноярского края, администрации Красноярска и депутаты Законодательного собрания, то есть те, от кого в большей мере зависят пути решения проблем, связанных с недвижимостью, из властей мероприятие посетил только депутат ЗС Анатолий Матюшенко.

В самом начале были представлены цифры, характеризующие состояние нашего региона и рынка недвижимости. По планам Минрегионразвития, доходы жителей края к 2015 году должны удвоиться. Казалось бы, идеальный момент для развития ипотеки, но при этом, как ни странно, разные участники рынка наблюдают отток внимания со стороны потенциальных заемщиков ипотеки и со стороны потенциальных покупателей жилья к идеологии взятия ипотечных кредитов. Кроме того, чиновники министерства прогнозируют увеличение на душу населения квадратных метров жилья. То есть строители сдадут такое их количество, что к 2015 году на каждого жителя края будет приходиться 24 кв. м. Но на самом деле, опять же по данным министерства, строительная отрасль не успевает обеспечить те плановые показатели, которые заявляет правительство. В частности, видно, что эти показатели очень амбициозны: к 2015 году полагается сдача в год более 1 млн 600 кв. м. Причем это данные по краю, таким образом предполагается, что большой объем составит малоэтажное строительство.

Представители банковских структур отмечают, что все же идет увеличение объемов ипотечных кредитов. «Если говорить про 2013 год, на рынке точно наблюдается оживление, в феврале мы это почувствовали, — отметил директор Управления по работе с партнерами Восточно-Сибирского банка Сбербанка России Сергей Бабин. — Департамент развития центрального аппарата Сбербанка прогнозирует, что рынок прирастет в среднем на 30-40 %, поэтому у нас амбициозные планы». Выступающего поддержали его коллеги относительно общих показателей и прогнозов по увеличению сделок в будущем.

Риелторы отмечают: малогабаритные квартиры уже не пользуются таким спросом. «Однокомнатные квартиры в прошедшем году потеряли тот вес, что был раньше, в основном покупали на вторичном рынке уже 2-3-комнатные, причем большим спросом пользуется новое жилье на рынке Красноярска, — рассказала заместитель генерального директора компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Ирина Томаровская. — Что касается нашей компании, мы ожидаем рост цен на «квадрат» в пределах 12 %. А вот по ипотеке ожидаем повышение ставок. По нашему мнению, предел ставок, когда спрос на ипотеку будет останавливаться, это 14 % на вторичном рынке и 17-18 % на строящееся жилье. Интересно, что обменные сделки сейчас доминируют, и ипотечные кредиты в основном используются для улучшения жилищных условий».

В ходе круглого стола все эксперты согласились с тем, что спрос есть и среди тех, кто не может себе позволить взять большой ипотечный кредит. Поэтому значительная часть обсуждения коснулась способов, позволяющих сделать ипотеку и жилье более доступными для малоимущих семей.

«На самом деле, очень сложно предположить пути решения этой проблемы. В этом зале волшебников нет. В данном случае нужны какие-то социальные программы, которые бы предлагало государство, — считает директор агентства недвижимости «Кром» Алексей Лагутин. — Очень здорово, что в свое время был введен материнский капитал, для малых городов это стало решением. Например, в Ачинске, Минусинске в районе 1 млн руб. можно купить достойную квартиру. Если же говорить о таких городах-миллионниках, как Красноярск, здесь помогут только социальные программы. Что мы сейчас видим: у военных решается этот вопрос, частично у врачей и учителей. Но эти программы должны развиваться и увеличиваться. Что касается банков, то для социальных групп в АИЖК есть программы «Молодой учитель», «Молодой ученый» и другие».

«Представителям власти необходимо выйти на сотрудничество с профессиональными участниками рынка недвижимости, риелторами, застройщиками, банками. Все мы готовы участвовать в социальных программах, но мы элементарно не знаем базовые условия, — заявила руководитель ипотеки и субсидий КГСН Екатерина Калеева. — По нашим данным, только 3 % семей могут решить свой вопрос самостоятельно. 17 % способны оплатить первоначальный взнос из накоплений и платить по кредиту. 30 % не имеют никакой возможности оплачивать приобретенное жилье, это малообеспеченные семьи. 50 % не могут оплатить первоначальный взнос, но готовы гасить ежемесячный кредит. Именно этим семьям необходима социально-жилищная политика».

Затронули и проблему возможностей строительной отрасли дать конкурентоспособные цены. Возник вопрос, можно ли рассматривать малоэтажное строительство как выход из ситуации.

«Если сравнивать доходность и привлекательность малоэтажного строения, это, конечно же, миф и заблуждение. Заблуждение, связанное с подходом к такому типу жилью. Потому что по-прежнему лидируют продажи квартир до 60 кв. м, — отмечает директор по развитию строительной компании «КБС» Антон Глушков. — И если мы говорим о загородной недвижимости, то это немножко другой стиль жизни, и говорить, что можно жить в 60 «квадратах» за городом, возможно, но зачем? Построить можно, но зачем его строить за городом, какие дополнительные преимущества он дает? И мы когда столкнулись с этой проблемой, попытались для потребителя совместить преимущества малоэтажного строения: жизнь за городом, экология, плотность застройки, парковки, транспортные сети, то есть те небольшие плюсы, которые существуют при выходе за пределы городской черты. Основной сложностью при развитии малоэтажного строительства стало отсутствие инженерной и транспортной инфраструктуры. На самом деле, проводить сети слишком дорого. Так что на сегодняшний момент в Красноярске и его окрестностях говорить о малоэтажном домостроении как о средстве наполнить рынок дешевым и качественным жильем не приходится».

Анатолий Матюшенко предложил пути решения доступного жилья. «Чтобы решить жилищный вопрос, нужно снижать процентные ставки по кредитам и инициировать участие бюджета государства в развитии инфраструктуры городов», — считает он.

По словам директора Красноярского Союза Риэлторов Людмилы Трусило, «требуется прежде всего создать ипотечные продукты для неохваченных категорий платежеспособного населения, в том числе индивидуальных предпринимателей сферы услуг и торговли. Создание и расширение специальных ипотечных программ для тех, кто использует материнский капитал. Рассматривать в качестве клиента ипотечного кредитования платежеспособных лиц, внесенных в бюро кредитных историй, по причине выступления им ранее в качестве поручителя заемщика. Признание профессии риелтор на уровне государства. Принятие Закона «О риелторской деятельности».

Прозвучали мысли о том, что улучшение ситуации возможно только при увеличении доходов населения страны. «Сейчас мы говорим о банках, об ипотеке, процентах. Я думаю о будущем, — поделилась один из организаторов Регионального Ипотечного Форума Татьяна Ведмеденко. — Если и дальше так у нас будет развиваться уровень цен на ЖКХ, на жилье, то расходы населения сильно возрастут. Доходы тем временем не растут, новые производства не открывают. Доходы падают, и мы можем получить итог, когда люди начнут отказываться от квартир и не смогут выплачивать ипотеку».

В итоге собравшиеся решили написать краткое резюме с мнениями экспертов отрасли недвижимости и разослать представителям региональной и федеральной властей.